฿ 0 ไปยัง ฿ 500,000

ตัวเลือกการค้นหาเพิ่มเติม

฿ 0 ไปยัง ฿ 99,000,000

ตัวเลือกการค้นหาเพิ่มเติม

฿ 0 ไปยัง ฿ 99,000,000

ตัวเลือกการค้นหาเพิ่มเติม

฿ 0 ไปยัง ฿ 99,000,000

ตัวเลือกการค้นหาเพิ่มเติม

฿ 0 ไปยัง ฿ 0

ตัวเลือกการค้นหาเพิ่มเติม
เราพบว่า 0 ผล. ดูผลการค้นหา
การค้นหาขั้นสูง

฿ 0 ไปยัง ฿ 99,000,000

ตัวเลือกการค้นหาเพิ่มเติม
เราพบว่า 0 ผล
ผลการค้นหาของคุณ

เฟ้นหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อลงทุน ด้วยตัวกรองสองชั้น

โพสโดย [email protected] บน มิถุนายน 27, 2019
| 0

การจะเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่าสักแห่งนึง เป็นเรื่องที่ต้องคิดพิจารณาให้ดีเพราะว่าเป็นทรัพย์ที่ต้องใช้เงินลงทุนสูง และหากเลือกผิดซึ่งกลายเป็นว่าทรัพย์นั้นไม่ได้สร้างผลกำไรให้แล้วหากคิดจะขายออกอาจต้องใช้เวลา มิหนำซ้ำหากขายไม่ออกด้วยแล้วมีแต่จะเป็นภาระให้กับเจ้าของไม่ว่าจะเป็นค่าใช้จ่ายเบ็ดเตล็ดที่ตามมา เช่น ค่าดอกเบี้ยหากเป็นการกู้เงินมาซื้อ ค่าบำรุงรักษา ค่าปรับปรุงซ่อมแซม หรือหากเป็นอาคารชุดหรือบ้านในโครงการจัดสรรก็อาจจะมีค่าส่วนกลาง เป็นต้น ดังนั้น ทางเนสท์เสิร์ชเชอร์ มีเครื่องมือคำนวณเพื่อพิจารณาผลตอบแทนการลงทุนก่อนตัดสินใจว่าจะซื้อ หรือไม่ ซึ่งผู้เขียนให้ชื่อว่า “ตัวกรอง 2 ชั้น”

ตัวกรองชั้นที่ 1 พิจารณาผลตอบแทนจากค่าเช่ารายปี (Rental Yield หรือชื่อเต็มว่า Gross Rental Yield) เครื่องมือตัวนี้เป็นวิธีที่ง่ายสุดและสามารถเปรียบเทียบได้ว่าทรัพย์อันไหนถูกหรือแพง โดยดูจากผลลัพธ์ของ Rental Yield โดยหากทรัพย์ใดมี Rental Yield สูงเท่าใด ทรัพย์นั้นก็จะมีราคาถูกมากเพียงนั้น

วิธีการคำนวณหา Rental Yield คือ การนำรายได้ค่าเช่าก่อนหักค่าใช้จ่ายของทั้งปี นำมาหารด้วยราคาของทรัพย์นั้น จากนั้น คูณด้วยหนึ่งร้อยเพื่อได้ผลลัพธ์ออกมาเป็นเปอร์เซ็นต์

Rental Yield = (Yearly Rental Income/ Asset Price) x 100%

เมื่อทราบเปอร์เซ็นต์ของ Rental Yield ของทรัพย์แต่ละแห่งแล้วก็นำมาเปรียบเทียบเพื่อพิจารณาว่าทรัพย์แห่งใดอยู่ในเกณฑ์ที่น่าสนใจสำหรับการลงทุน และนำไปพิจารณาด้วยตัวกรองชั้นที่ 2

ตัวอย่างการคำนวณ
ทรัพย์ A ราคา 1,000,000 บาท สามารถปล่อยให้เช่าได้เดือนละ 5,000 บาท   Rental Yield = 6.00%
ทรัพย์ B ราคา 2,000,000 บาท สามารถปล่อยให้เช่าได้เดือนละ 12,000 บาท Rental Yield = 7.20%
ทรัพย์ C ราคา 3,500,000 บาท สามารถปล่อยให้เช่าได้เดือนละ 20,000 บาท Rental Yield = 6.85%

ซึ่งหากพิจารณาความถูกหรือแพงของทรัพย์จาก Rental Yield แล้ว ทรัพย์ที่มีราคาถูกเหมาะสำหรับการลงทุนที่สุดคือ ทรัพย์  B

นอกจากใช้เปรียบเทียบกับทรัพย์หลายๆแห่งเพื่อพิจารณาเลือกซื้อแล้ว Rental Yield ยังใช้สำหรับพิจารณาสภาวะของตลาดในขณะนั้นว่าเป็นเช่นไร เช่น Rental Yield ที่ลดลงอาจเกิดจากมีการแข่งขั้นสูงทำให้มีการลดราคาเช่า เป็นผลให้ Rental Yield ต่ำ ในทางตรงกันข้าม หาก Rental Yield สูงอาจเกิดจากความต้องการของตลาดสูงกว่าแต่ทรัพย์ไม่เพียงพอ ทำให้ค่าเช่าสูงขึ้น

ตัวกรองชั้นที่ 2 การหาผลตอบแทนค่าเช่าสุทธิ ซึ่งมี 2 วิธี คือ Net Rental Yield และ Cash on Cash Rental Yield ซึ่งเป็นการคำนวณ Rental Yield ที่นำค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องมาคำนวณร่วมด้วย ซึ่งจะทำให้ได้ค่าที่ใกล้เคียงความเป็นจริงมากกว่า Gross Rental Yield เนื่องจากเป็นการคำนวณโดยพิจารณาอัตราผลตอบแทนจากการที่นำค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในการดำเนินการมาคำนวณด้วย  ซึ่ง Net Rental Yield มักจะใช้คำนวณกับทรัพย์ที่ซื้อด้วยเงินสด ส่วน Cash on Cash Rental Yield มักจะใช้คำนวณทรัพย์ที่ซื้อด้วยการจ่ายเงินดาวน์แล้วซื้อด้วยการผ่อน จึงใช้เงินสดของเจ้าของทรัพย์สำหรับการซื้อต่างกัน

Net Rental Yield จะนำค่าเช่าทั้งปีมาหักค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้น เช่น ค่าภาษี ค่าธรรมเนียม ค่าส่วนกลาง และค่าใช้จ่ายอื่นๆ แล้วหารด้วยราคาทรัพย์รวมค่าซ่อมแซมเข้าไปในราคาทรัพย์ด้วยหากมีการซ่อมแซม

Net Rental Yield = [(Yearly Rental Income – Other Expenses)/( Asset Price + Maintenance Fee)] x 100%

ตัวอย่าง
ทรัพย์ A ราคา 1,000,000 บาท สามารถปล่อยให้เช่าได้เดือนละ 5,000 บาท ค่าส่วนกลางปีละ 6,000 บาท ค่าทำความสะอาดเดือนละ 800 บาท ค่าประกันปีละ 3,000 บาท และค่าซ่อมแซมปีละ 3,000 บาท
Net Rental Yield = 4.13%

ทรัพย์ B ราคา 2,000,000 บาท สามารถปล่อยให้เช่าได้เดือนละ 12,000 บาท ค่าส่วนกลางปีละ 12,000 บาท ค่าทำความสะอาดเดือนละ 900 บาท ค่าประกันปีละ 5,000 บาท และค่าซ่อมแซมปีละ 20,000 บาท
Rental Yield = 5.75%

ทรัพย์ C ราคา 3,500,000 บาท สามารถปล่อยให้เช่าได้เดือนละ 20,000 บาท ค่าส่วนกลางปีละ 10,000 บาท ค่าทำความสะอาดเดือนละ 1,000 บาท ค่าประกันปีละ 7,000 บาท และค่าซ่อมแซมปีละ 3,000 บาท
Rental Yield = 6.02%

ซึ่งหากพิจารณาความถูกหรือแพงของทรัพย์จาก Net Rental Yield แล้ว ทรัพย์ที่มีราคาถูกเหมาะสำหรับการลงทุนที่สุดคือ ทรัพย์  C

Cash on Cash Rental Yield เป็นวิธีคำนวณที่เหมาะกับผู้ที่กู้สินเชื่อธนาคารเพื่อซื้อคอนโดมิเนียม เพราะไม่ได้จ่ายเงินทั้งก้อนตามราคาจริงของทรัพย์ที่ซื้อมา และยังมีการนำค่าใช้จ่ายที่เป็นต้นทุนที่เราจ่ายออกไปจริงๆ มาคำนวณด้วย เช่น ค่างวดผ่อน ค่าภาษี ค่าธรรมเนียม ค่าส่วนกลาง และค่าใช้จ่ายอื่นๆ เป็นต้น แล้วหารด้วยเงินจอง เงินดาวน์ รวมซ่อมบำรุง หรือ ตกแต่งเพิ่มเติม

Cash on Cash Rental Yield = [(Yearly Rental Income – Yearly Installment – Other expenses)/(Down payment + Maintenance Fee)] x 100%


ตัวอย่าง
ทรัพย์ A ราคา 1,000,000 บาท เงินดาวน์และค่าธรรมเนียมทำธุรกรรม 130,000 บาท ค่างวดผ่อนเดือนละ 3,000 บาท สามารถปล่อยให้เช่าได้เดือนละ 5,000 บาท ค่าส่วนกลางปีละ 6,000 บาท ค่าทำความสะอาดเดือนละ 800 บาท ค่าประกันปีละ 3,000 บาท และค่าซ่อมแซมปีละ 3,000 บาท

Cash on Cash Rental Yield = 4.06%

ทรัพย์ B ราคา 2,000,000 บาท เงินดาวน์และค่าธรรมเนียมทำธุรกรรม 250,000 บาท ค่างวดผ่อนเดือนละ 7,500 บาท สามารถปล่อยให้เช่าได้เดือนละ 12,000 บาท ค่าส่วนกลางปีละ 12,000 บาท ค่าทำความสะอาดเดือนละ 900 บาท ค่าประกันปีละ 5,000 บาท และค่าซ่อมแซมปีละ 20,000 บาท

Cash on Cash Rental Yield = 9.70%

ทรัพย์ C ราคา 3,500,000 บาท เงินดาวน์และค่าธรรมเนียมทำธุรกรรม 420,000 บาท ค่างวดผ่อนเดือนละ 11,500 บาท สามารถปล่อยให้เช่าได้เดือนละ 20,000 บาท ค่าส่วนกลางปีละ 10,000 บาท ค่าทำความสะอาดเดือนละ 1,000 บาท ค่าประกันปีละ 7,000 บาท และค่าซ่อมแซมปีละ 3,000 บาท

Cash on Cash Rental Yield = 17.26%

ซึ่งหากพิจารณาความถูกหรือแพงของทรัพย์จาก Net Rental Yield แล้ว ทรัพย์ที่มีราคาถูกเหมาะสำหรับการลงทุนที่สุดคือ ทรัพย์  C

นอกจากการคิดค่าเช่าเองก็มีหลากหลายวิธีให้พิจารณา ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับศักยภาพของทรัพย์และการมองเห็นโอกาสการสร้างผลตอบแทนสูงสุดของเจ้าของทรัพย์ ซึ่งสามารถอ่านได้จาก อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าและวิธีการคิดค่าเช่า

ตอบกลับ

ที่อยู่อีเมลของคุณจะไม่ถูกเผยแพร่

รายการเปรียบเทียบ