฿ 0 ไปยัง ฿ 500,000

ตัวเลือกการค้นหาเพิ่มเติม

฿ 0 ไปยัง ฿ 99,000,000

ตัวเลือกการค้นหาเพิ่มเติม

฿ 0 ไปยัง ฿ 99,000,000

ตัวเลือกการค้นหาเพิ่มเติม

฿ 0 ไปยัง ฿ 99,000,000

ตัวเลือกการค้นหาเพิ่มเติม

฿ 0 ไปยัง ฿ 0

ตัวเลือกการค้นหาเพิ่มเติม
เราพบว่า 0 ผล. ดูผลการค้นหา
การค้นหาขั้นสูง

฿ 0 ไปยัง ฿ 99,000,000

ตัวเลือกการค้นหาเพิ่มเติม
เราพบว่า 0 ผล
ผลการค้นหาของคุณ

การถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ

โพสโดย [email protected] บน มิถุนายน 18, 2019
| 0

ประเทศไทยเป็นประเทศหนึ่งที่มีชาวต่างชาติให้ความสนใจเข้ามาซื้อและลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นจำนวนมาก และมีแนวโน้มที่จะมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งจะเห็นได้จากโครงการต่างๆที่ผุดขึ้นอย่างต่อเนื่อง

การที่อสังหาริมทรัพย์ไทยก็เป็นที่นิยมของชาวต่างชาติเป็นอย่างมาก ก็เนื่องมาจากหลายสาเหตุด้วยกัน เช่น ราคาที่เมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆในภูมิภาคเดียวกัน หรือเมื่อเทียบกับราคาในประเทศของชาวต่างชาตินั้นๆ ที่เลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยเองแล้วด้วยถือว่าถูกกว่ามากพอสมควร ระบบสาธารณูปโภคและระบบโครงสร้างพื้นฐานที่จำเป็นสำหรับการอยู่อาศัย อาหารการกิน และสถานที่ท่องเที่ยวพักผ่อนหย่อนใจ ก็ดึงดูดให้นักลงทุนเลือกที่จะถือครองทั้งสำหรับอยู่อาศัย สำหรับเป็นที่พักในวันหยุดหรืสำหรับลงทุน

แต่ทั้งนี้กฎหมายของไทยก็ไม่ได้อนุญาติให้ชาวต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างเสรี   ก่อนที่เราจะพาไปรู้เรื่องการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างชาติ เรามารู้จักก่อนว่า คำว่า “ชาวต่างชาติ” ตามภาษาของกฎหมายแล้วจะเรียกว่า คนต่างด้าว ซึ่ง “คนต่างด้าว” หมายถึงบุคคลธรรมดาที่มิได้มีสัญชาติไทย ตามความในพระราชบัญญัติสัญญา พ.ศ.2508 มาตรา 4 ดังนั้น ถึงแม้ว่าโดยสายเลือดแล้วเป็นคนไทย คือมีพ่อและแม่เป็นคนไทย แต่หากไม่ได้มีสัญชาติไทยตามข้างต้น เช่น เกิดและโตในต่างประเทศและจดทะเบียนเป็นสัญชาติของประเทศนั้นๆ  ก็ถือว่าเป็น “ต่างด้าว” หรือในทางตรงกันข้าม หากพ่อและแม่เป็นต่างชาติ แต่หากบุตรเกิดในประเทศไทยและจดทะเบียนสัญชาติไทยก็ถือว่ามีสัญชาติไทย และยังหมายถึง นิติบุคคลซึ่งกฏหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าว เช่น นิติบุคคลที่คนต่างด้าวเป็นผู้ถือหุ้นเกินกว่าร้อยละ 49 ตามความแห่งประมวลกฏหมายที่ดินมาตรา 98   ดังนั้น ในการถือครองอสังหาริมทรัพย์จะมีทั้งการถือครองในรูปแบบของบุคคล และ นิติบุคคล โดยสามารถถือครองได้ตามเงื่อนไขที่กำหนดซึ่งในประเทศไทยที่เห็นกันอยู่ในปัจจุบันสามารถแบ่งรูปแบบการถือครองได้ 3 แบบ ได้แก่ การถือครองที่ดิน การถือครองอาคารชุด และการเช่าอสังหาริมทรัพย์

การถือครองที่ดินของชาวต่างชาติ

ชาวต่างชาติไม่สามารถซื้อหรือเป็นเจ้าของที่ดินได้เว้นแต่จะเข้าข่ายข้อยกเว้นบางประการ โดยได้มีการเพิ่มเติมในประมวลกฏหมายที่ดิน มาตรา 96 ทวิ ตั้งแต่วันที่ 19 มกราคม 2545 “กำหนดให้คนต่างด้าวสามารถซื้อที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยในประเทศไทยได้ไม่เกิน 1 ไร่” โดยต้องมีเงื่อนไขดังนี้
1. ต้องนำเงินมาลงทุนในประเทศไทยไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาทและเป็นการลงทุนเป็นระยะเวลาไม่น้อยกว่า 5 ปี
2. ต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย
3. ต้องนำเงินมาลงทุนในธุรกิจหรือกิจการประเภทใดประเภทหนึ่งดังนี้

  • การซื้อพันธบัตรรัฐบาลไทย พันธบัตรธนาคารแห่งประเทศไทย พันธบัตรรัฐวิสาหกิจ หรือพันธบัตรที่กระทรวงการคลังค้ำประกันเงินต้นหรือดอกเบี้ย
  • การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เพื่อแก้ปัญหาในระบบสถาบันการเงินที่จัดตั้งขึ้นตามกฏหมายว่าด้วยหลักทรัพย์และตลาดทรัพย์
  • การลงทุนในทุนเรือนหุ้นของนิติบุคคลที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนตามกฏหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน
  • การลงทุนในกิจการที่คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนได้ประกาศให้เป็นกิจการที่สามารถขอรับการส่งเสริมการลงทุนได้ตามกฏหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน

4. การได้มาซึ่งสิทธิในที่ดินโดยการรับมรดก คนต่างด้าวสามารถรับมรดกในฐานะที่เป็นทายาทโดยชอบธรรมได้ โดยการรับมรดกนั้นจะต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยและที่ดินที่รับมรดกเมื่อรวมกับที่ดินที่มีอยู่แล้วจะต้องไม่เกินจำนวนที่กฏหมายกำหนดไว้ สิทธิการรับมรดกเมื่อรวมกับที่ดินเดิมแล้วจะต้องไม่เกินสิทธิจะพึงมีได้ คือ ที่อยู่อาศัย ครอบครัวละไม่เกิน 1 ไร่ เพื่อพาณิชยกรรม ไม่เกิน 1 ไร่ เพื่ออุตสาหกรรม ไม่เกิน 10 ไร่ เพื่อเกษตรกรรม ครอบครัวละไม่เกิน 10 ไร่ เพื่อการศาสนา ไม่เกิน 1 ไร่ เพื่อการกุศลสาธารณ ไม่เกิน 5 ไร่ และเพื่อการสุสาน ตระกูลละไม่เกิน 1/2 ไร่
5. การซื้อผ่านคู่สมรสชาวไทย โดยเป็นเงินที่บุคคลสัญชาติไทยนำมาซื้อที่ดินทั้งหมดเป็นทรัพย์สินส่วนบุคคลของของคนสัญชาติไทยแต่เพียงผู้เดียว มิใช่สินสมรสหรือทรัพย์ที่หามาได้ร่วมกัน
6. การถือครองของนิติบุคคลต่างด้าว ซึ่งเป็นบริษัทจำกัดหรือบริษัทมหาชนจำกัดที่จดทะเบียนแล้วที่มีหุ้นอันเป็นทุนจดทะเบียน รวมถึง ห้างหุ้นส่วนจำกัด หรือห้างหุ้นส่วนสามัญ สมาคมรวมทั้งสหกรณ์ที่มีสมาชิก และ มูลนิธิ ซึ่งมีการถือโดยคนต่างด้าวเกินกว่า 49% ของทุนจดทะเบียน หรือผู้ถือหุ้นเป็นคนต่างด้าวเกินกว่ากึ่งจำนวน

การถือครองอาคารชุดของคนต่างชาติ

อาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมนับว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความนิยมจากชาวต่างชาติเป็นอันดับต้นๆ เนื่องจากกฎหมายของ  ประเทศไทยเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติสามารถมีกรรมสิทธิ์ได้ แต่มีการกำหนดกรรมสิทธิ์ให้ถือครองได้ในจำนวนไม่เกินร้อยละ 49 ของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุด   ยกตัวอย่างเช่น โครงการคอนโดแห่งหนึ่งมีพื้นที่ทั้งหมด 20,000 ตารางเมตร ดังนั้น จำนวนการถือครองของชาวต่างชาติทั้งโครงการจะต้องไม่เกิน 9,800 ตารางเมตร

การเช่าอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างด้าว

โดยทั่วไปคนต่างชาติสามารถเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้ ซึ่งการเช่าก็เป็นที่นิยมมากในหมู่ของคนต่างชาติที่ต้องการที่พักอาศัยในประเทศไทยเนื่องจากเป็นวิธีที่สะดวกไม่มีกฏเกณฑ์อะไรมากนัก โดยการเช่าอสังหาริมทรัพย์แบ่งออกเป็น 2 รูปแบบ

  • การเช่าอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างด้าวโดยการจดทะเบียนเช่าระยะสั้น คือการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่เกิน 3 ปีเช่น เช่าอพาร์ทเม้นท์ หอพัก การเช่าในรูปแบบนี้เป็นการเช่าที่ไม่ต้องมีการจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มีเพียงสัญญาเช่าระหว่าง “ผู้เช่า” และ “ผู้ให้เช่า” เท่านั้น
  • การเช่าอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างด้าวโดยการจดทะเบียนเช่าระยะยาว คือการเช่าที่มีกำหนดมากกว่า 3 ปีขึ้นไป โดยการเช่าระยะยาวนอกเหนือจากสัญญาเช่าแล้วจะต้องไป “จดทะเบียนการเช่า” ณ สำนักงานที่ดินที่อสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่ด้วย โดยตาม พ.ร.บ เช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 กำหนดระยะเวลาไว้ว่าสามารถเช่าได้ไม่เกิน 30 ปี และเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงสามารถต่อสัญญาได้อีกไม่เกิน 30 ปีนับแต่วันต่อสัญญา

ปัจจุบันนี้มีโครงการที่นิยมจำหน่ายห้องชุดในรูปแบบของการเช่าระยะยาวระหว่างผู้เช่ากับเจ้าของโครงการซึ่งเรียกว่า Leasehold โดยโครงการที่เป็นในลักษณะนี้มักจะตั้งอยู่ในทำเลที่ดีมากๆ หรือทำเลที่แทบจะไม่มีที่ดินให้พัฒนาโครงการอีกแล้ว โดยที่ดินที่นำมาพัฒนามักจะเป็นที่ดินที่เช่า หรือ ที่ดินที่มีราคาสูง ส่งผลให้ถ้าขายในลักษณะของ Freehold  จะทำให้ราคาขายของอสังหาริมทรัพย์สูงมากจนเกินกำลังซื้อของกลุ่มลูกค้า   ซึ่งจะกล่าวถึงเรื่องนี้ในบทความเรื่อง Freehold vs Leasehold สองทางเลือกสำหรับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

ตอบกลับ

ที่อยู่อีเมลของคุณจะไม่ถูกเผยแพร่

รายการเปรียบเทียบ