฿ 0 ไปยัง ฿ 500,000

ตัวเลือกการค้นหาเพิ่มเติม

฿ 0 ไปยัง ฿ 99,000,000

ตัวเลือกการค้นหาเพิ่มเติม

฿ 0 ไปยัง ฿ 99,000,000

ตัวเลือกการค้นหาเพิ่มเติม

฿ 0 ไปยัง ฿ 99,000,000

ตัวเลือกการค้นหาเพิ่มเติม

฿ 0 ไปยัง ฿ 0

ตัวเลือกการค้นหาเพิ่มเติม
เราพบว่า 0 ผล. ดูผลการค้นหา
การค้นหาขั้นสูง

฿ 0 ไปยัง ฿ 99,000,000

ตัวเลือกการค้นหาเพิ่มเติม
เราพบว่า 0 ผล
ผลการค้นหาของคุณ

อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าและวิธีการคิดค่าเช่า

โพสโดย [email protected] บน มกราคม 10, 2019
| 0

การมีสินทรัพย์ประเภทอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าถือว่าเป็นเหมือนการมีห่านทองคำไว้ครอบครอง แต่การรู้วิธีกำหนดค่าเช่าที่เหมาะสมกับสถานการณ์ เปรียบเสมือนการรู้วิธีสั่งให้ห่านออกไข่คำตามช่วงเวลาที่ทองคำราคาขึ้นและพักร่างกายในช่วงที่ทองคำราคาลง ซึ่งจะช่วยให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์สามารถหาผู้เช่าได้ง่ายขึ้น และยังช่วยให้เก็บเกี่ยวผลตอบแทนได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วยอีกด้วย
กฎหมายที่ควรรู้เกี่ยวกับการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์

การทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ในบ้านเราต้องเป็นไปตามบทบัญญัติในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งมีประเด็นที่ควรทราบดังนี้

  1. การเช่าอสังหาริมทรัพย์หากมีกำหนดไม่เกิน 3 ปี จะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดชอบไว้เป็นสำคัญ
  2. หากระยะเวลาการเช่าเกิน 3 ปี ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน โดยคิดค่าธรรมเนียมร้อยละ 1 ของค่าเช่าตลอดระยะเวลาที่เช่า ถ้ามีเงินกินเปล่าหรือที่เรียกกันว่า ค่าแป๊ะเจี๊ยะ ต้องรวมเพื่อคำนวณด้วย เช่น สัญญาเช่า 5 ปี ค่าเช่าเดือนละ 5,000 บาท เงินกินเปล่า 50,000 บาท รวมกันแล้วเป็นเงินค่าเช่าและค่ากินเปล่าตลอดสัญญาเท่ากับ (10,000x12x5)+200,000 = 800,000 บาท ดังนั้น จะต้องเสียค่าธรรมเนียมทั้งสิ้นเท่ากับ 800,000×0.01 = 8,000 บาท
    ซึ่งในทางปฏิบัติ เพื่อเป็นแนวทางในการประหยัดค่าธรรมเนียม ผู้เช่าและผู้ให้เช่าอาจจะตกลงแบ่งสัญญาเป็น 2 ฉบับ กำหนดให้แต่ละฉบับมีระยะสัญญาการเช่าไม่เกิน 3 ปี
  3. การเช่าสังหาริมทรัพย์ห้ามเช่านานเกินกว่า 30 ปี ถ้าทำสัญญามีกำหนดเกินกว่า 30 ปี กฎหมายให้ลดลงมาเป็น 30 ปี ซึ่งหากหมดสัญญาเช่า 30 ปีแล้ว ก็สามารถต่อสัญญาได้อีก แต่ต้องไม่เกิน 30 ปี
  4. การเช่าช่วงหรือการโอนสิทธิการเช่าต้องให้ผู้ให้เช่ายินยอมอนุญาตเสียก่อน และผู้เช่าควรจ่ายค่าเช่าโดยตรงให้แก่ผู้เช่าจะเป็นการดีกว่าชำระให้กับผู้เช่าเดิม
  5. ผู้เช่าจะทำการดัดแปลงหรือต่อเติมอย่างหนึ่งอย่างใดในทรัพย์สินที่เช่าโดยไม่ได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าก่อนไม่ได้
  6. คดีอันผู้เช่าจะฟ้องผู้เช่าเกี่ยวกับสัญญาเช่า ต้องฟ้องภายในกำหนด 6 เดือน นับตั้งแต่วันส่งคืนอสังหาริมทรัพย์ที่เช่า

กลยุทธ์การกำหนดค่าเช่า

การกำหนดค่าเช่าแต่ละรูปแบบก็จะมีข้อดีข้อเสียแตกต่างกันไป ขึ้นอยู่กับว่าเจ้าของอสังหาริมทรัพย์มองเห็นศักยภาพของห่านที่มีอยู่ว่าเป็นอย่างไร

  • การกำหนดค่าเช่าแบบคงที่ โดยผู้เช่ากำหนดค่าเช่าเป็นรายวัน รายสัปดาห์ รายเดือน หรือรายปี โดยรายได้ที่เกิดจากการทำประโยชน์บนที่ดินระหว่างเวลาในสัญญาเช่าเป็นของผู้เช่าทั้งหมด ตราบเท่าที่ผู้เช่าจ่ายค่าเช่าตามข้อตกลงในสัญญา ซึ่งเป็นวิธีที่นิยมทำกันโดยทั่วไปเพราะเป็นวิธีที่เข้าใจง่ายไม่ยุ่งยาก และโอกาสเกิดข้อขัดแย้งน้อย แต่ข้อเสียคือ ถ้าเป็นสัญญาระยะสั้นจะทำให้การใช้ประโยชน์เพื่อหวังรายได้อาจไม่ค่อยได้ผล เนื่องจากหากธุรกิจกำลังเริ่มดีแต่เป็นอันต้องหาทำเลใหม่เนื่องจากหมดสัญญาเช่า ซึ่งโดยส่วนมากแล้วเมื่อผู้ให้เช่าเห็นแววว่าธุรกิจกำลังดีก็จะขึ้นค่าเช่า หรือคู่แข่งทางธุรกิจมาตกลงเช่าโดยให้ราคาดีกว่า หรือสำหรับเจ้าของทรัพย์แล้วการกำหนดค่าเช่าแบบคงที่ก็ทำให้เสียโอกาสที่จะได้ค่าตอบแทนที่มากขึ้นจากการที่สามารถกำหนดค่าเช่าแบบอื่น ซึ่งจะกล่าวถึงในวิธีถัดไป
  • การกำหนดค่าเช่าเป็นเปอร์เซ็นต์ของรายได้ ซึ่งเป็นรูปแบบการเช่าที่พบบ่อยในการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ ซึ่งผู้เช่าจะกำหนดเกณฑ์ค่าเช่าขั้นต่ำไว้ระดับหนึ่ง และถ้าผู้เช่ามีรายได้จากช่วงที่กำหนดไว้ผู้ให้เช่าก็คิดเพิ่มเป็นเปอร์เซ็นต์ของรายได้ เช่น สัญญาเช่าศูนย์อาหารของห้างสรรพสินค้าแห่งหนึ่งได้กำหนดค่าเช่าขั้นต่ำต่อเดือนไว้ที่ 10,000 บาท ถ้าผู้เช่ามีรายได้เกิน 500,000 บาท ถึง 1,000,000 บาท คิดเพิ่มอีก 2% ถ้าผู้เช่ามีรายได้เกิน 1,000,000 บาท คิดเพิ่มอีก 1% หรืออีกรูปแบบหนึ่งคือกำหนดค่าเช่าเป็นส่วนแบ่งรายได้ที่ผู้เช่าขายได้ในอัตรา 40% ของรายได้ โดยมีขั้นต่ำคือวันละ 500 บาท หาก 40% ของรายได้ต่ำกว่า 500 บาท ผู้เช่าก็ต้องจ่ายค่าเช่า 500 บาท เป็นต้น
  • การกำหนดค่าเช่าเป็นค่าเช่าส่วนหนึ่งและค่าเซ้งอีกส่วนหนึ่ง การกำหนดค่าเช่าแบบนี้นิยมใช้กับการเช่าอสังหาริมทรัพย์ระยะยาว เพื่อประโยชน์ในเชิงธุรกิจสำหรับผู้เช่า และผู้ให้เช่าเองก็ได้ประโยชน์จากการบริหารจัดการภาษีได้ด้วยหากรู้วิธีบริหารจัดการที่ถูกต้อง ซึ่งจะนำเสนอในคราวหน้า

ปกติแล้วค่าเซ้ง หรือเงินกินเปล่า หรือเงินแป๊ะเจี๊ยะ เป็นเงินที่จ่ายเพื่อแลกกับการได้สิทธิ์ในการเช่า โดยทั่วไปการกำหนดค่าเซ้งก็มีอยู่หลักๆ 2 รูปแบบ คือ ค่าเซ้งแพง ค่าเช่าถูก หรือ ค่าเซ้งถูก ค่าเช่าแพง

เงื่อนไขการเช่าแบบนี้จำเป็นมากที่ต้องทำเป็นสัญญาเช่าระยะยาวเพื่อประโยชน์จากการเช่า ซึ่งต้องมีการจดทะเบียนการเช่าที่สำนักงานที่ดินด้วย และนอกจากนี้เพื่อประโยชน์ของผู้เช่าเอง ควรตกลงในสัญญาเช่าให้ผู้ให้เช่ายินยอมให้มีการเช่าช่วงได้ด้วย

  • การกำหนดค่าเช่าเป็นช่วงๆ เช่น เช่นหากผู้ให้เช่าคำนวณแล้วว่าค่าเช่าที่เหมาะสมที่จะลงทุนคือต้องได้ค่าเช่าเดือนละ 7,500 บาทต่อเดือน แทนที่จะกำหนดค่าเช่าคงที่เป็น 7,500 บาท ต่อเดือนเลยผู้เช่าอาจมีลูกเล่นเพื่อดึงดูดผู้เช่าโดยการกำหนดค่าเช่าปีแรก 7,000 บาท ต่อเดือน ปีที่ 2 เดือนละ 7,500 บาท และปีที่ 3 เดือนละ 8,000 บาท วิธีนี้เหมาะกับสถานการณ์ที่ผู้ให้เช่าไม่แน่ใจว่าหากตั้งราคาค่าเช่าคงที่ๆ 7,500 บาทต่อเดือนเท่ากันหมดทั้ง 3 ปี จะมีผู้เช่าหรือไม่ เพราะในช่วงนั้นเศรษฐกิจอาจจะไม่ดีทำให้มีทรัพย์ว่างให้เช่าเยอะและผู้ให้เช่าต่างลดค่าเช่าแข่งกัน และนอกจากนั้นยังเป็นการทำให้ผู้เช่าตัดสินใจได้ง่ายกว่าการกำหนดค่าเช่าคงที่
  • การกำหนดค่าเช่าโดยเรียกเก็บเงินค่าเซ้ง และกำหนดค่าเช่าเพิ่มขึ้นเป็นช่วงเวลา ซึ่งก็เป็นการผสมผสานวิธีที่ 3 และวิธีที่ 4
  • การกำหนดค่าเช่าโดยการปรับค่าเช่าขึ้นตามอัตราเงินเฟ้อ โดยอ้างอิงตามประกาศของกระทรวงพาณิชย์ วิธีนี้นิยมทำในการทำสัญญาเช่าพื้นที่สำนักงาน หรือพื้นที่ใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์
  • การทำสัญญาเช่าในลักษณะเช่าก่อนแล้วตกลงว่าจะมีการซื้อขายในภายหลัง หรือเรียกว่า Lease Option ซึ่งสัญญา Lease Option จะเป็นการการทำสัญญาที่ผูกสัญญาย่อย 2 สัญญาเข้าด้วยกัน คือ สัญญาในการเช่าและสัญญาแสดงสิทธิในการซื้อในอนาคต โดยสิทธิในการซื้อในอนาคตจะให้สิทธิภายในระยะเวลาที่กำหนดในสัญญา เช่น 1 ปี หรือ 2 ปี ว่าจะซื้อทรัพย์นั้นในราคาเท่าไหร่ สัญญาแบบนี้เหมาะสำหรับผู้ที่คิดว่าจะซื้อทรัพย์นั้น แต่อาจจะด้วยเหตุผลบางประการที่ยังไม่สามารถซื้อได้ทันที เช่น ฐานเงินเดือนยังไม่สามารถกู้ได้ หรือยังไม่มีเงินดาวน์เพียงพอ เป็นต้น แต่แทนที่จะจ่ายค่าเช่าซึ่งเป็นการเสียเงินที่คาดว่าจะแปลงเป็นเงินต้นได้บางส่วน ก็ตกลงกับเจ้าของทรัพย์ว่าจะขอทำสัญญาแบบ Lease Option ซึ่งโดยทั่วไปค่าเช่าที่กำหนดสำหรับสัญญาแบบนี้มักสูงกว่าค่าเช่าทั่วไปในตลาด เนื่องจากเงินที่จ่ายค่าเช่าส่วนหนึ่งจะถือเป็นส่วนหนึ่งของเงินดาวน์ ซึ่งในบทความหน้า ผู้เขียนจะมาอธิบายการทำ Lease Option ที่จะทำให้เห็นภาพชัดเจนขึ้นว่าทำอย่างไร และจะเกิดประโยชน์อย่างไร

นี่ก็เป็นส่วนหนึ่งที่ผู้เขียนนำมาส่งต่อให้กับผู้สนใจในการการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ผู้ที่มีทรัพย์อยู่แล้วอาจจะสามารถนำไปเป็นแนวทางเพิ่มมูลค่าทรัพย์ที่มีอยู่ หรือผู้เช่าทรัพย์นำไปใช้สำหรับการพิจารณารูปแบบการทำสัญญาเช่าเพื่อประโยชน์สูงสุดในการทำกำไรจากทรัพย์ที่เช่า

เจอกันในบทความหน้า ขอบคุณครับ

ตอบกลับ

ที่อยู่อีเมลของคุณจะไม่ถูกเผยแพร่

รายการเปรียบเทียบ