฿ 0 ไปยัง ฿ 500,000

ตัวเลือกการค้นหาเพิ่มเติม

฿ 0 ไปยัง ฿ 99,000,000

ตัวเลือกการค้นหาเพิ่มเติม

฿ 0 ไปยัง ฿ 99,000,000

ตัวเลือกการค้นหาเพิ่มเติม

฿ 0 ไปยัง ฿ 99,000,000

ตัวเลือกการค้นหาเพิ่มเติม

฿ 0 ไปยัง ฿ 0

ตัวเลือกการค้นหาเพิ่มเติม
เราพบว่า 0 ผล. ดูผลการค้นหา
การค้นหาขั้นสูง

฿ 0 ไปยัง ฿ 99,000,000

ตัวเลือกการค้นหาเพิ่มเติม
เราพบว่า 0 ผล
ผลการค้นหาของคุณ

ค่าใช้จ่ายภาษีและค่าธรรมเนียมจากการขายอสังหาริมทรัพย์ และวิธีการคำนวณ

โพสโดย [email protected] บน มกราคม 24, 2019
| 0

การมีอสังหาริมทรัพย์ไว้ในครอบครองในทางบัญชีจัดว่าเป็นสินทรัพย์ที่มีสภาพคล่องต่ำเพราะไม่ใช่เรื่องง่ายที่จะขายได้ในแต่ละครั้ง ซึ่งต่างจากสินค้าคงคลังที่ถือว่าซื้อง่ายขายคล่อง แต่การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก็เป็นสินทรัพย์ที่มีความมั่นคงและโดยทั่วไปแล้วยิ่งเวลาผ่านไปมูลค่ามีแต่จะเพิ่มขึ้น และการขายอสังหาริมทรัพย์ครั้งหนึ่งย่อมได้เม็ดเงินมหาศาล ดังนั้น การวางแผนภาษีจึงจำเป็นอย่างยิ่งเพราะยิ่งเราวางแผนดี ก็จะทำให้เราได้กำไรจากการลงทุนมากที่สุด และ การวางวางแผนอย่างชาญฉลาดจะช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายเหล่านี้ได้อย่างมากโขโดยเฉพาะอย่างยิ่งกับทรัพย์ที่มีมูลค่าการซื้อขายสูงๆ ผู้เขียนจึงมีรูปแบบภาษีและค่าธรรมเนียมที่ต้องจ่ายจากการขายอสังหาริมทรัพย์และวิธีการประหยัดภาษีที่ท่านควรรู้

ภาษีที่ต้องจ่ายจากการขายอสังหาริมทรัพย์

1. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
1.1. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย
ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย ยังแบ่งออกเป็น 2 รูปแบบ ซึ่งจำแนกจากวิธีการได้มาของทรัพย์นั้น ได้แก่ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่ายจากการขายอสังหาริมทรัพย์อันเป็นมรดกหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาจากการให้โดยเสน่หา และ ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่ายจากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางอื่นที่มิใช่มรดกหรือได้มาจากการให้โดยเสน่หา
สำหรับทรัพย์ที่ได้มาโดยมรดกหรือได้มาโดยเสน่หา สามารถหักค่าใช้จ่ายได้ 50% ตลอดระยะเวลาการถือครอง และยังมีสิทธิพิเศษสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่นอกเขตกรุงเทพมหานคร เทศบาล สุขาภิบาลหรือเมืองพัทยายังได้สิทธิ์ยกเว้นอีก 200,000 บาท

  • สำหรับทรัพย์ที่ได้มาโดยทางอื่นที่มิใช่มรดกหรือได้มาจากการให้โดยเสน่หา จะมีหลักการคิดภาษีตามระยะเวลาการถือครอง คือ
    สำหรับการถือครอง 1 ปี แล้วขายออกไป หักค่าใช้จ่ายได้ 92%
    สำหรับการถือครอง 2 ปี หักค่าใช้จ่ายได้ 84%
    สำหรับการถือครอง 3 ปี หักค่าใช้จ่ายได้ 77%
    สำหรับการถือครอง 4 ปี หักค่าใช้จ่ายได้ 71%
    สำหรับการถือครอง 5 ปี หักค่าใช้จ่ายได้ 65%
    สำหรับการถือครอง 6 ปี หักค่าใช้จ่ายได้ 60%
    สำหรับการถือครอง 7 ปี หักค่าใช้จ่ายได้ 55%
    สำหรับการถือครอง 8 ปีขึ้นไป หักค่าใช้จ่ายได้ 50%
    ซึ่งทำให้วิธีที่จะทำกำไรได้มากที่สุดคือการถือสั้นแล้วรีบปล่อยขายออก

เนื่องจากรูปแบบการคำนวณภาษีบ้านเราเป็นแบบขั้นบันได ดังนั้น อีกวิธีหนึ่งที่ช่วยได้อย่างมากที่จะทำให้สร้างกำไรโดยการลดค่าใช้จ่ายจากภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา คือการซอยแปลงที่ดินให้มีขนาดเล็กลงแล้วทยอยขาย เพราะเนื่องจากภาษีเงินได้คิดแบบอัตราก้าวหน้า ยิ่งมีเงินได้เยอะก็จะทำให้จ่ายภาษีแพง เพื่อให้เห็นภาพชัดเจน กรุณาดูตัวอย่างการคำนวณด้านล่าง
สมมตินายโต้งตัดสินใจขายที่ดินขนาด 40 ไร่ ที่ซื้อมาเมื่อ 5 ปีที่แล้ว ราคาประเมินไร่ละ 2 ล้านบาท นายโต้งจะมีรายได้จากการขายที่ดินแปลงนี้ 80 ล้านบาท

  • กรณีที่ 1 การคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาการขายยกแปลง นายโต้งจะต้องจ่ายภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาเป็นเงินดังนี้
    เงินได้จากการขาย 80,000,000 บาท
    หักค่าใช้จ่าย 65% 52,000,000 บาท
    เงินได้สุทธิ 28,000,000 บาท
    เงินได้สุทธิเฉลี่ยต่อปี 5,600,000 บาท
    ภาษีเงินได้ต่อปีเท่ากับ(100,000×5%)+(400,000×10%)+(500,000×20%)+(3,000,000×30%)+(1,600,000×37%) รวมภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายเป็นเงิน 5,000+40,000+100,000+900,000+592,000 = 1,637,000 บาท
    ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายทั้งหมดเท่ากับ 1,637,000×5 = 8,185,000 บาท
  • กรณีที่ 2 หากนายโต้งทำการแบ่งขายที่ดินโดยแบ่งเป็น 5 แปลงๆละ 8 ไร่ นายโต้งจะต้องจ่ายภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาเป็นเงินดังนี้
    เงินได้จากการขายที่ดินต่อแปลงเท่ากับ 8×2,000,000 เท่ากับแปลงละ 16 ล้านบาท
    เงินได้จากการขายต่อหนึ่งแปลง 16,000,000 บาท
    หักค่าใช้จ่าย 65% 10,400,000 บาท
    เงินได้สุทธิ 5,600,000 บาท
    เงินได้สุทธิเฉลี่ยต่อปี 1,120,000 บาท
    ภาษีเงินได้ต่อปีเท่ากับ (100,000×5%)+(400,000×10%)+(500,000×20%)+(120,000×30%) ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายเป็นเงิน 5,000+40,000+100,000+36,000 = 181,000 บาทต่อปีต่อการขายที่ดินหนึ่งแปลง
    รวมภาษีทั้งหมดเท่ากับ 181,000×5ปีx5แปลง เป็นทั้งสิ้น 4,525,000 บาท
    จากการคำนวณภาษีทั้ง 2 รูปแบบจะเห็นว่าวิธีการซอยที่ดินเป็นแปลงย่อย นายโต้งสามารถประหยัดภาษีหัก ณ ที่จ่ายได้ถึง 3,660,000 บาท

1.2. ภาษีเงินได้นิติบุคคลหัก ณ ที่จ่าย ซึ่งจะต้องหักภาษีจากเงินที่จ่ายร้อยละ 1 ของราคาขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมที่ดินแล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า การหักภาษี ณ ที่จ่าย หักเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ และไม่นำจำนวนปีที่ถือครองเข้ามาพิจารณาคำนวณภาษี

ในกรณีที่บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล ได้ทำสัญญาซื้อขายและลงบัญชีเป็นรายการขายแล้ว และยังไม่ได้มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อ ก็ยังไม่ต้องมีการหักภาษี ณ ที่จ่าย
ดังนั้นจากตัวอย่างเดียวกันหากที่ดินของนายโต้งถือครองในนามนิติบุคคลก็จะต้องเสียภาษีหัก ณ ที่จ่ายเป็นเงิน 80,000,000×1% = 800,000 บาท

2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ ซึ่งอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะจะต้องเสียภาษีโดยคำนวณจากฐานภาษีคูณด้วยอัตราภาษี ร้อยละ 3 และภาษีบำรุงท้องถิ่นอีก 10% ดังนั้นภาษีธุรกิจเฉพาะรวมกับภาษีบำรุงท้องถิ่นจึงเป็น 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย
การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ถือว่าเป็นทางการค้าหรือหากำไรตามพระราชกฤษฎีกาฯ ได้แก่ การขาย
อสังหาริมทรัพย์ที่ต้องจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมดังต่อไปนี้

  • การขายอสังหาริมทรัพย์ของผู้ซึ่งได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมการจัดสรรที่ดิน
    ซึ่งจากพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มีบัญญัติไว้ว่า การจัดสรรที่ดินหมายถึงการจำหน่ายที่ดินที่ได้แบ่งเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไป ไม่ว่าการแบ่งจากที่ดินแปลงเดียวหรือแบ่งจากแปลงที่มีพื้นที่ติดต่อกัน โดยได้รับทรัพย์สินหรือประโยชน์เป็นค่าตอบแทนและให้หมายความรวมถึงการดำเนินการดังกล่าวที่ได้มีการบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อยไว้ไม่ถึงสิบแปลงและต่อมาได้แบ่งที่ดินแปลงเดิมเพิ่มเติมภายในสามปี เมื่อรวมกันแล้วมีจำนวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปด้วย ดังนั้น จะเห็นว่านักพัฒนาโครงการรายย่อยหลายรายหลีกเลี่ยงภาษีในส่วนนี้ด้วยการทำโครงการที่มีจำนวนบ้านเพียง 10 หลัง
  • การขายห้องชุดของผู้ประกอบกิจการซึ่งเป็นผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด
  • การขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารที่สร้างขึ้นเพื่อขาย รวมถึงการขายที่ดินอันเป็นที่ตั้งของอาคารดังกล่าว
  • การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เข้าลักษณะตาม (2.1) (2.2) หรือ (2.3) เฉพาะกรณีที่มีการแบ่งขายหรือมีการแบ่งแยกไว้เพื่อขาย โดยได้จัดทำถนนหรือสิ่งสาธารณูปโภคอื่น หรือให้คำมั่นว่าจะจัดให้มีสิ่งดังกล่าว
  • การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขายมีไว้ในการประกอบกิจการเฉพาะของนิติบุคคล ตามมาตรา 77/1 แห่งประมวลรัษฎากร
  • การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เข้าลักษณะตาม (2.1) (2.2) (2.3) (2.4) หรือ (2.5) ที่ได้กระทำภายในห้าปีนับแต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น เว้นแต่
    • การขายหรือการถูกเวนคืนตามกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์
    • การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางมรดก
    • การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นสถานที่อยู่อาศัยอันเป็นแหล่งสำคัญที่ผู้ขายมีชื่ออยู่ ในทะเบียนบ้านตามกฎหมายว่าด้วยการทะเบียนราษฎร เป็นเวลาไม่น้อยกว่าหนึ่งปีนับแต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น

ดังนั้น แนวทางการวางแผนจัดการเพื่อไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะก็สามารถทำได้หลายแนวทางได้แก่

  1. การถือครองอสังหาริมทรัพย์ให้ครับ 5 ปี แล้วค่อยขาย
  2. การแจ้งชื่อชื่อเข้าไปอยู่ในทะเบียนบ้านของอสังหาริมทรัพย์เป็นเวลา 1 ปี ก่อนค่อยขาย หรืออีกวิธีหนึ่งคือถ้าเกิดการซื้อขายในช่วงที่ยังไม่ครบหนึ่งปีก็ทำสัญญา Lease Option ซึ่งถ้าตกลงกันได้ทั้งสองฝ่ายก็จะทำให้ไม่ต้องรับภาระภาษีในส่วนนี้
  3. การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยเป็นมรดกหรือได้มาโดยเสน่หา หรือจะให้อธิบายง่ายๆก็คือการโอนทรัพย์นั้นให้บุคคลในครอบครัวหรือบุคคลที่ไม่อยู่นอกเหนือกฎเกณฑ์การให้โดยเสน่หาก่อนแล้วจึงทำการขาย
  4. การขายบ้านพร้อมที่ดินโดยการแยกสัญญาออกเป็นสองฉบับ คือสัญญาซื้อที่ดิน และอีกฉบับคือสัญญาสร้างบ้าน ซึ่งผู้เขียนจะไม่ขอกล่าวถึงเพราะแนวทางนี้ค่อนข้างจะเข้าข่ายวิชามาร และค่อนข้างล่อแหลมที่จะเข้าข่ายเป็นการกระทำที่เลี่ยงภาษี หากผู้อ่านอยากรู้ในรายละเอียดสามารถปรึกษาผู้เชี่ยวชาญได้ทั่วไป

3. ค่าอากรแสตมป์
ภาษีธุรกิจเฉพาะและค่าอากรแสตมป์ ท่านจะเสียเพียงอย่างใดอย่างหนึ่งเท่านั้น หมายความว่าหากการซื้อขายทำให้ท่านเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ท่านสามารถเรียกคืนค่าอากรแสตมป์ได้ ท่านสามารถขอคืนอากรได้ โดยยื่น ค.10 ณ สำนักงานสรรพากรพื้นที่ ภายใน 10 ปี นับแต่วันชำระอากรแสตมป์
ดังนั้น กรณีที่ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่มีหน้าที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะให้เสียอากรแสตมป์ในอัตรา 1 บาท ต่อทุกจำนวนเงิน 200 บาท และเศษของ 200 บาท หรือคิดเป็นร้อยละ 0.5 นั่นเอง
4. ค่าธรรมเนียมการทำนิติกรรม หรือที่เรียกว่า ค่าโอน เท่ากับร้อยละ 2 ของราคาประเมินหรือราคาขาย ราคาไหนสูงกว่าก็ใช้ราคานั้นคิด
ซึ่งแนวทางที่จะสามารถจะประหยัดค่าธรรมเนียมในส่วนนี้คือการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่รัฐบาลมีนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจ ซึ่งมักจะมีการลดภาษีในส่วนต่างๆซึ่งอาจจะรวมถึงภาษีธุรกิจเฉพาะและค่าอากรแสตมป์อีกด้วย

ข้อควรรู้เพิ่มเติมสำหรับมือใหม่
1. การตกลงค่าธรรมเนียมต่างๆว่าส่วนใดควรเป็นผู้ซื้อ และส่วนใดควรเป็นของผู้ขาย
สำหรับมือใหม่หลายๆคนที่เข้ามาในวงการนี้หรือสำหรับผู้ที่ไม่มีประสบการณ์หรือไม่ได้ศึกษาข้อมูลด้านนี้มาก่อน เมื่อถึงเวลาที่จริงถ้าไม่ยอมเสียเปรียบเพื่อให้การโอนเสร็จๆไป ก็มักจะต้องมีปัญหาจนต้องยกเลิกการซื้อขายไปเลย เพราะไม่ได้คาดคิดมาก่อนว่าจะต้องมีค่าใช้จ่ายในการโอนมากขนาดนี้ ดังนั้น จึงจำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องตกลงกันให้ดีว่าฝ่ายใดจะรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในส่วนใดบ้าง หรือฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดอาจจะรับผิดชอบค่าธรรมเนียมและภาษีที่เกี่ยวข้องทั้งหมด ซึ่งจะให้ดีก็ควรจะต้องระบุไปในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดเจนเลย เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในภายหลัง

แต่โดยทั่วไป ตามที่ปฏิบัติกันมาค่าภาษีเงินได้ผู้ขายควรเป็นผู้ออก ส่วนค่าจดจำนองผู้ซื้อควรเป็นผู้ออก ส่วนค่าธรรมเนียมส่วนอื่นแล้วแต่ตกลงกันว่าใครจะออกเท่าใด (จะออกคนละครึ่งหรือฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดออกทั้งหมด) แต่ทั้งนี้และทั้งนั้นไม่ได้มีกฎตายตัวว่าใครต้องออกส่วนใดบ้าง ขึ้นอยู่กับการตกลงกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย เช่น ผู้ขายบางรายอาจให้ผู้ซื้อออกค่าโอนและค่าภาษีทุกอย่าง หรือผู้ขายบางรายอาจเป็นคนออกทั้งหมด (โดยที่ผู้ขายได้บวกค่าโอนต่างๆ เหล่านี้ไปในราคาขายแล้ว)
2. การทำการบ้านเรื่องราคาประเมินก่อนไปทำนิติกรรมการโอน
ถ้าเป็นการโอนที่มีคนอำนวยความสะดวกให้ เช่น การโอนบ้านแล้วติดจำนองของแบงก์ ปกติแบงก์จะอำนวยความสะดวกเคลียร์หน้าเสื่อให้แล้ว ดังนั้นค่าโอนจึงมักจะคิดจากราคาประเมิน

ถ้าเป็นการโอนกันเอง กรณีทั้งคนซื้อและคนขายไม่รู้เรื่องมาก่อน (มือใหม่ทั่งคู่) ก็จะโดนเจ้าหน้าที่ถามราคาซื้อขาย ถ้าดันตอบไปแพงกว่าราคาประเมินก็จะโดนค่าธรรมเนียมจากราคาซื้อขาย ถ้าตอบถูกกว่าราคาประเมินก็ได้ราคาประเมิน ซึ่งถ้ามีการเช็คราคาประเมินเรียบร้อยถ้าไม่ตอบให้ต่ำกว่าราคาประเมินมากๆไปเลยก็ตอบให้ต่ำกว่านิดหน่อย ก็จะไม่ทำให้เราเสียค่าธรรมเนียมเกินกว่าค่าจริงที่ควรเกิดขึ้น เพราะถึงอย่างไรเจ้าหน้าที่ก็จะใช้ราคาประเมินคิดค่าธรรมเนียมอยู่ดี

ซึ่งโชคดีมากสำหรับยุค 4.0 นี้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องได้พัฒนาระบบให้เราสามารถเช็คราคาประเมินที่ดินได้แบบออนไลน์แล้ว ซึ่งท่านสามารถตรวจสอบราคาประเมินที่ดิน ตามลิงค์ด้านล่างนี้เลย

http://property.treasury.go.th/pvmwebsite/

ตอบกลับ

ที่อยู่อีเมลของคุณจะไม่ถูกเผยแพร่

รายการเปรียบเทียบ